Жилищные права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Статья 35 Конституции Российской Федерации провозглашает, что право частной собственности охраняется законом и никто не может быть лишен своего имущества иначе как но решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором но расположено, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятию жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд предшествуют.

—      принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения;

—      государственная регистрация этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в органах Росреестра);

—      уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику, но и факт получения собственником такого уведомления.

— согласие органа опеки и попечительства, если собственником (сособственником)изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника.

Требование о том, что собственник жилого помещения должен быть уведомлен о предстоящем изъятии этого помещения не позднее чем за год до изъятия, установлено для того, чтобы не допустить нарушения его прав и охраняемых законом интересов. В течение этого времени собственник жилья может обжаловать в судебном порядке решение об изъятии жилого помещения, определиться с тем, сколько, по его мнению, ему должно быть выплачено денег за изымаемое жилое помещение, подготовиться к переезду в другое жилое помещение (в том числе в предоставленное взамен изымаемого жилья) и т.д.

Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается только с согласия собственника.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, при рассмотрении спора  должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.

Собственник имеет право на выплату выкупной цены, которая слагается из двух частей.

Во-первых, в нее входит рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество.

В случае спора стоимость жилого помещения определяется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, может быть назначена экспертиза.

Во-вторых, в состав выкупной цены входят все убытки, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия. К числу возможных потерь собственника жилого помещения, в частности, отнесены:

1)      расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания. Например, когда новое место жительства находится в отдалении от места работы и потому возросла стоимость проезда к месту работы;

2)      расходы на оплату пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья. Например, собственник изымаемого жилого помещения вынужден будет пользоваться жильем на основании договора коммерческого найма ("снимать квартиру"). Естественно, учитываться должны разумные траты, при этом возможно установление разумного срока, в течение которого должно быть приобретено другое жилое помещение;

3)      расходы, связанные с переездом, например оплата транспортных услуг, услуг по погрузке и выгрузке вещей и т. п.;

4)     

расходы, которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском другого жилого помещения для проживания, в том числе для приобретения его в собственность, например оплата риелторских услуг. Понятно, что и здесь будут учитываться только разумно понесенные затраты;

5)      расходы, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, например суммы, необходимые для оплаты нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации такого договора;

6)      потери, которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами. Например, собственник сдавал жилое помещение внаем и в силу договора обязался оплатить нанимателю расходы по переезду в случае досрочного прекращения договора. Но в первую очередь имеются в виду суммы, которые собственник получил бы в виде платы за наем, если бы вследствие изъятия жилого помещения договор найма не прекратился (упущенная выгода).

Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого жилого помещения может быть предоставлено только по соглашению с собственником с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения.

Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

Принудительное изъятие недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, допускается только на основании решения суда при условии предварительного и равноценного возмещения.

Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения

При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

При рассмотрении таких споров к участию в деле должен быть привлечен прокурор.