Изменения в закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

24.07.2014

Изменения в закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

С целью обеспечения большей защищенности сделок с объектами недвижимости внесены изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также Закон о регистрации (далее – Закон об участии в долевом строительстве), вступившие в силу 01.01.2014 года. Данные изменения внесены Федеральным законом от 30.12.2012 № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Основная новелла Закона об участии в долевом строительстве – введение обязательного страхования долевого строительства.
Действие указанных норм позволит решить проблему «жертв двойных продаж» - граждан, которые оказались пострадавшими от мошеннических действий и чьи квартиры перепродавались по несколько раз.
Согласно п. 2 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1)поручительство банка;
2)страхование гражданской ответственности застройщика.
В этой связи после  1 января  2014 года на государственную регистрацию  договора участия, заключенного с первым участником долевого строительства, наряду с другими необходимыми документами застройщику необходимо представить один из следующих документов: договор коммерческого либо некоммерческого страхования гражданской ответственности застройщика, либо договор поручительства на сумму привлеченных средств.
Банковская гарантия будет обеспечивать исполнение обязательств застройщика на сумму привлеченных денежных средств. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств по строительству объекта недвижимости или нарушение существенных условий договора банк будет вынужден вернуть денежные средства дольщикам. Законом об участии в долевом строительстве определены критерии, под которые попадут не менее 200 банков.
В случае заключения  застройщиком договора страхования такой договор в силу п. 2 и 9 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве будет считаться заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.
При коммерческом страховании застройщик может застраховать свою гражданскую ответственность в пользу дольщика. Предполагается, что коммерческое страхование будет работать в основном в тех случаях, когда страховые компании входят в состав крупных строительных холдингов.
Некоммерческое страхование подразумевает создание общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Законом об участии в долевом строительстве четко прописаны специальные требования к данному обществу, порядок страхования, механизм контроля за ним и его работой. Принципиальной позицией законодателя является создание единого общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, поскольку появление нескольких обществ повлечет за собой создание разных страховых правил и, как следствие, - хаос, отсутствие какой-либо системы на этом рынке и новые нарушения прав граждан.
Страховой случай считается наступившим при банкротстве застройщика, при существенном неисполнении им своих обязательств по передаче квартиры или при вводе объекта в эксплуатацию. При наступлении страхового случая дольщику возвращаются вложенные денежные средства.
Если застройщик был участником общества взаимного страхования, то тогда эти средства компенсирует общество, при страховании в коммерческой страховой организации – коммерческая страхования организация, при банковской гарантии – банк.
Непредставление после 01.01.2014 на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства, договора страхования или договора поручительства будет являться основанием для отказа в государственной регистрации.

Начальник
Кыштымского отдела Управления Росреестра
по Челябинской области                        Ускова Л.Р.